harufumi2345

harufumi2345 - 2015/03/01 00:35 - 質問/相談

外壁が先か内装が先か(リフォーム)
先日、任意売却物件のボロ戸建てを購入しました。
残置物一杯、壁、床、外壁など、要リフォームの物件です。
残置物の処理、内装などできることはできるだけ自分でやり、できないことは業者に依頼しようと思います。
車で1時間ほどのところで、平日は仕事もあるため休日しか作業ができません。
そのため、残置物の処理にも時間がかかっています。
外壁は業者に依頼しようと考え、見積もりを依頼し現地調査もしてもらいました。
このままいくと、内装の前に外壁のリフォームが進みそうです。
そこで質問です。

上のような場合、流れのままに、外壁を先に行ってゆっくりと内装リフォームを行う方がいいでしょうか。それとも、内装リフォームを先に行い外壁はその後に行った方がよいでしょうか。

みなさんのご意見をいただけたらと思います。
グッド(0 がんばれ(0 同感(0)
2230人が見ました - コメント 12件

コメント

すべてのコメントを見る(12件)
あぶない公務員

あぶない公務員 - 2015/03/02 22:50

確かこのコラム http://www.rakumachi.jp/news/archives/83080 のなかで、「外装がボロだけど、内装が新しい」 > 「外装が綺麗だけど、内装がボロ」だと思ったけど(アンケート結果)。内装を重要視する内見者が多い。という結果に。確か理由は、外見が良いと、空き巣被害が多そう。なんてのがあった。内装を重視したリフォームが良いんだって。書いてあった。
グッド(0 がんばれ(0 同感(0)
harufumi2345

harufumi2345 - 2015/03/11 20:12

コメント有難うございます。
内見者は内装重視ですか。
参考にさせていただきます。
グッド(0 がんばれ(0 同感(0)
Yさん

Yさん - 2015/03/08 05:16 - 会員のみ公開

このコメントは会員のみ公開されています。
Owner Eagle

Owner Eagle - 2015/03/08 11:13

こんにちは。
想定賃料、想定利回りは内外装とも実施した上での数字でしょうか?
であれば、順番にこだわる必要はないかと思います。

利回りがかつかつで、とにかく客付けを始めたいということであれば、内装が先ではないでしょうか?

特に戸建ては、内装さえきれいであれば外身はどうでもいい、という入居者が多いと聞いた事があります(ご参考までに、実体験ではありません。あくまで伝聞です)。結果、ぜひシェアしてくださいね。
グッド(1 がんばれ(0 同感(0)
harufumi2345

harufumi2345 - 2015/03/17 20:13

参考になるご意見、ありがとうございます。
内装については、できるところはDIYで進める予定のため、どうしても進度が遅くなります。
外装がそこそこであれば、内装優先で行くのですが、30年間ノーメンテだったようで、外壁の痛みが激しい状態です。
利回りや客付けの観点というより、作業工程においてどちらが先の方がよいか情報を収集しているところです。
ご意見参考にしたいと思います。
グッド(0 がんばれ(0 同感(0)
ys_archi

ys_archi - 2015/03/12 02:16

こんにちは
視点を変えて、減価償却と売却、内外装工事を同時に行う場合の工程調整の観点
からの話です。

内装リフォームは入居されてしまうと工事は困難ですが、外装は入居されていても入居者の協力は必要ですが不可能ではありません。

築古建物の減価償却後に外装工事を行い、修繕費として一括で経費とするか資本的要素を絡めて、その分を数年に分けて減価償却する方法もあります。
この辺りは税理士さんに相談されるのが良いでしょう。
更に減価償却期間は家賃収入を得て、長期譲渡期間に入り売却を検討するタイミングの少し前の減価償却後に外装工事を施し、建物に化粧をして価値を高め、少しでも高く売り抜ける戦略もあります。

どうしても同じ時期に工事を行うのでしたら、内装工事⇒外装工事の順が良いと思います。
内装工事を後にすると資材の出し入れにより折角仕上げた外装を傷つけてしまうリスクがあります。
セルフで内部を塗装されるにしてもプロの塗装屋さんが外装工事をしている際にアドバイスをもらえるメリットがあったり、内部の塗装もプロに依頼したら、同じ物件内で内外の塗装工事なるので、多少の値引き要素となります。また、内装工事の最後に詰めに塗装工事を入れることで内装にメリハリがつき、室内がシャッキとします。
グッド(1 がんばれ(0 同感(1)
harufumi2345

harufumi2345 - 2015/03/17 20:16

税金や減価償却については理解不足で、まだまだ勉強の余地があります。
後半部分は大変参考になる意見でした。
内装工事→外装工事のメリットがよくわかりました。
ありがとうございました。
グッド(0 がんばれ(1 同感(0)
向かいのエリちゃん

向かいのエリちゃん - 2015/03/18 09:20

外壁工事が先に進みそうなら、そちらから始めた方がいいと思います。
外回りがきれいになったら賃貸営業も回って、案内があれば見てもらいます。
そこで、物件を見に来たお客はまず、外観の綺麗さで物件に興味を持ち、
家賃等の条件が合えば、そのまま決まる可能性もあります。
それか、外観はOKで内装はお客さんと打ち合わせして、どの程度までリフォーム
するか後決めする場合、無駄なリフォームをしなくていいので、手間と経費を削減できます。
全てリフォームが終わってから賃貸募集するより、リフォーム中の方が、
お客さんは、「この物件はもっときれいになる!」という期待感を持つことになり、
アピールできると思います。
リフォーム工事中に入居が決まることはよくあります。
グッド(0 がんばれ(0 同感(0)
harufumi2345

harufumi2345 - 2015/03/22 10:19

コメントありがとうございます。
外壁工事が先のご意見ですね。
入居希望者様の要望を取り入れてリフォームするのは、よいアイデアですね。ありがとうございます。
和室について、畳の表替え(あるいは新調)にするか、フローリング(クッションフロア)にするか、入居希望者に選んでもらうということもできそうです。
グッド(0 がんばれ(0 同感(1)
harufumi2345

harufumi2345 - 2015/03/22 10:29

皆様
様々なコメントありがとうございます。
内装、外壁、どちらが先かというのは、物件の状態や今後の戦略(?)によっていろいろのようですね。
物件をよく調査すると、物件には雨漏りの跡があり、質問を投稿した後、業者に現地調査を依頼した際、その原因も調査してもらいました。
原因と対応を勘案したところ、外壁と屋根の塗装工事と一緒に施工してもらうことになりそうです。
外壁や屋根の劣化の具合、雨漏りの状態などから考えると、外装工事の時期をあまり先延ばしするのは得策ではなさそうです。
現状で、外壁と屋根(雨漏り対応)を、内装よりも先に行うことになりそうです。
その後、DIYで内装をぼちぼちと進めていく予定です。
皆様にいただいたご意見は、今後購入するであろう物件のリフォームに生かそうと思います。
ありがとうございました。
グッド(0 がんばれ(2 同感(0)
harufumi2345

harufumi2345 - 2015/11/19 22:56

ご無沙汰しております。
投稿者のharufumi2345です。
ずいぶん前の相談でしたが、おかげさまで先日入居が決まりましたので、ご報告を兼ねて、お礼を申し上げます。

本物件ですが、順序としては、外壁塗装のあと、内装のリフォームを行いました。
内装については、年内完了を目指して、セルフで少しずつ進めていました。
8月に不動産会社に「まだリフォーム中ですが・・・。」と営業を始めたところ、10月に「11月中旬に入居希望」と連絡がありました。
入居希望が予定より早く、それに間に合わせるため、業者にお願いする部分が増え、予算オーバーとなりましたが、無事に賃貸契約、入居となりました。
この入居者は、内見はせず、外観と物件資料、不動産会社の話だけで入居を決めたそうです。
入居前日に、仲介の不動産会社と話をしたところ、外壁塗装を先に行ったことは正解だったということでした。
外装がきれいだと、第一印象が違うということでした。
皆様に色々とアドバイスをいただき、大変参考になりました。
また、今回の経験が少しでも皆様のお役に立てればと思います。
また、自分自身、今後に生かそうと思います。

では、これで一旦閉じたいと思います。
あ、質問等あれば、できる限りお答えします。
グッド(3 がんばれ(0 同感(0)

facebookでコメントする