よし

よし - 2017/12/14 23:02 - 質問/相談

区分マンション購入について
はじめまして。
初めて投資用の区分マンションを購入しようと検討しています。
また、全てが初めてな事ばかりですので、区分マンションを
購入する前に、注意する点として以下の事を考えてます。

■注意点

・瑕疵担保
・修繕費の積み立て状況
・物件の管理方法
・物件の現状の状態(水漏れ、不良部品の有無
・現在の契約者の滞納状況

※.注意点意外に気を付ける事など御座いましたら
  ご教示頂きたくお願い致します。

何卒、宜しくお願い致します。
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554人が見ました - コメント 18件

コメント

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向かいのエリちゃん

向かいのエリちゃん - 2017/12/15 09:58

区分マンションの投資はデメリットだらけということを申し上げます。

1.管理費、修繕積立金について
 入居の有無に関係なく毎月払うものですが、大規模修繕の際に不足額は
 一時金として追加支払いが生じることがあります。
2.広告料について
 空きが出ると賃貸屋さんに入居付けをお願いすることになりますが、
 昨今の賃貸状況では広告料という名の報酬を賃貸屋さんに払います。
 物件によっては家賃の2~3ヶ月分、場合によってはもっと必要です。
3.リフォームについて
 空きが出ればリフォームが必要ですが、家賃の数ヶ月分は必要です。
 給湯器やエアコン等交換すればさらに費用がかかります。
 それですぐ次が決まればいいですが、空室期間が長くなれば
 その間の収入ゼロです。
 やっと決まったと思ったら1年くらいで退去となれば、また費用がかかります。
4.担保価値について
 区分は土地の価値が少ないので、担保価値は低いです。
 よっぽどの都心で希少性がある場合を除きますが、
 次に融資を受ける場合、区分をローンで買っていると信用棄損している場合
 があり、その場合融資は付きにくくなります。
5.出口について
 無事にローンも終わって売却するとなっても、築古の区分では土地の価値も
 ほぼ無いので二束三文でしか売れません。

以上のように区分マンションに投資しても最終的には損するだけだと思います。
一般論で書いてますので、物件によっては投資価値のあるものもあります。
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よし

よし - 2017/12/16 01:25

向かいのエリちゃんさん。

確かに、空室が長く続く事と広告料が掛かる事などが
心配になってました。

リフォーム時に、給湯器とエアコンを交換するとは
考えてなったので聞けて良かったです。

貴重な情報ありがとうございます。
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あぶない公務員

あぶない公務員 - 2017/12/15 12:05

「アパート」より「マンション」のほうが仕事してみて’’客付け’’はしやすいよ、今時の子は、「アパート」なんか住まないもん。(マンションの方が立地が極端に良い場所)だけどさ〜、古い区分だと、管理費や修繕積立金の滞納者がいるど。総会資料で事前に確認しておいた方が良いよ。それから、これら(管理費など)が月々のローンみたく、キャッシュフローに影響が出て、いくらも手残りが無いよ。よほどいい場所(駅(2万人日々利用)から10分以内とか)極端に場所が良くないと (>_<) ファミリー区分だと3万以上いくじゃないですか、単身者の区分なら数千円。わりーこと言わねーから、単身者向け1Kを現金購入がいいよ。(不動産の営業、いいこというよ(口八丁・手八丁)、手数料欲しいから、あなたが儲かろーが、損しよーが関係ないもん)↓「現役大家で元不動産会社社長が満室大家を語ってみた」https://youtu.be/-iyUoIYhXz0
現役大家で元不動産会社社長が満室大家を語ってみた - YouTube
https://youtu.be/-iyUoIYhXz0
あおば会計 http://www.aaa-biz.com タナカ専用 http://aaa-biz.com/contact-k.html 中小企業経営のこと、起業のこと、経理のことを、顧問先法人100社・個人事業者50名を抱える現場目線でお話していきます。 所有資格は、日商簿記検定1級・全経簿記検定上級・全商簿記...
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よし

よし - 2017/12/16 01:32

あぶない公務員さん

お返事ありがとうございます。

購入を検討している物件ですが、以下の内容になります。

・築26年
・1K
・最寄り駅から20分ほど掛かる。

古い物件なので、管理費や修繕積立金の滞納していないか心配してました。

貴重な情報が聞けて良かったです。
また、URLの情報ありがとうございます。
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あぶない公務員

あぶない公務員 - 2017/12/16 14:22

やめとけ。
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あぶない公務員

あぶない公務員 - 2017/12/16 14:25

それじゃあ。単なる’’負債’’
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あぶない公務員

あぶない公務員 - 2017/12/16 14:37

まあ買うんなら170万てとこだけど。俺だったら135万で買っても良いと思うんだけど、200万以下で仕入れないと(買わないと)、利益で無いよ。やめとけ やめとけ。
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よし

よし - 2017/12/17 09:36

あぶない公務員さん
お返事ありがとうございます。

170~200万ぐらいでないと利益にならないのですね!!
今、検討している物件が320万の利回り 14.25 %だったので、まだ良い方だと思ってました。

貴重な情報ありがとうございます。
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あぶない公務員

あぶない公務員 - 2017/12/17 10:04

不動産投資自体そんなに儲かるもんじゃ無くて(儲かるのは、手数料をもらう不動産屋さん(サブリース含む)とか、高い建築費をもらえるハウスメーカーとか・・・)、借金してまでかもんじゃないよ。不動産に’’夢’’持たない方が良いよ。 ↓ 「不動産投資の甘い罠」 https://youtu.be/gd8SXbmGnhk
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あぶない公務員

あぶない公務員 - 2017/12/17 14:45

買うんだったら、’’150万’’で差し入れて(←鬼のような指し値)、値を上げられたら(相手の不動産屋が相手にしなかったり)「だったらいらないよ〜」て顔して相手と駆け引きしてみれば?→買えなかったら、それでいいじゃん。
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よし

よし - 2017/12/17 19:46

あぶない公務員さん
お返事ありがとうございます。

不動産に夢を持ってました!!
でも、色々な事が聞けて良かったです。

儲かる人は安い時に購入して、景気が良くなたら
高く売るような事をしないと儲かる事は難しいですよね・・・

今回の物件ですが、もっと勉強か色々と確認してから
購入したいと考えてます。

いつも貴重な情報ありがとうございます。
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あぶない公務員

あぶない公務員 - 2017/12/15 13:41

これ↓もいいど。
「デジタル大家・ベンチャー大家をお客様にしよう!」
https://youtu.be/0-xWo7kSckk
デジタル大家・ベンチャー大家をお客様にしよう! - YouTube
https://youtu.be/0-xWo7kSckk
あおば会計 http://www.aaa-biz.com タナカ専用 http://aaa-biz.com/contact-k.html 中小企業経営のこと、起業のこと、経理のことを、顧問先法人100社・個人事業者50名を抱える現場目線でお話していきます。 所有資格は、日商簿記検定1級・全経簿記検定上級・全商...
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ハイツ

ハイツ - 2017/12/15 18:53

人それぞれ考え方が違います。
私ならマンションの区分所有は、もっと自分なりに調べて確実に良いと思ったら購入した方が良いと思います。
空きが長く続いたら大変です。
リフォームでもそうです。通常は、家賃の2年分がリフォーム代と思っていた方が良いです。
私の場合は、区分所有のマンションはあまりお勧めできません。
それなら小さなマンションでもいいので、1棟ごと購入した方がお勧めです。
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よし

よし - 2017/12/16 01:38

ハイツさん
お返事ありがとうございます。

リフォームに、家賃の2年分も掛かるとは知りませんでした。

また、大家の知識も無いですが・・・
1棟マンションの事も勉強するように致しました。

貴重な情報ありがとうございます。
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ペンちゃん

ペンちゃん - 2017/12/15 22:30

区分のオーナーチェンジだと
・瑕疵担保
・物件の現状の状態(水漏れ、不良部品の有無
についてはほとんど意味がありません

区分は地方の1Kしか経験がないので地方の1Kについて書きます。

7年~10年前に区分の1Kを好んで購入して7戸もってました
その内3戸売りましたが1戸はトントン(普通賃貸)、1戸は1.5倍(普通賃貸)、1戸は2倍(サブリース)での最終損益でした。

私にとって不要な物件は売ったので
残ってる4戸は買値の半分で売っても利益が出るようになりましたし減価償却も進んでいるので売った時は譲渡所得が発生する物件になりました。

なぜ好んだのかは1K6戸の一棟より区分6戸の方が個別に好きな時に売れるからの判断でした。

1Kに関してはサブリースと普通の賃貸を持ってますが
地方の1Kだとサブリースの方が効率良いみたいです。
同じマンションでサブリースと普通賃貸を2戸所有して5年ほど比べてみましたが普通賃貸は効率悪く昨年サブリースに出しました。

区分は上で書かれてるように担保価値は無いですが
国金だけは取ってくれます。

当時と今で1K投資用マンションは価格がほとんど変わらないですので
年数を考えるとこれからは購入する機会は無いと思っています。
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よし

よし - 2017/12/16 01:46

ぺんちゃんさん
お返事ありがとうございます。

地方の1Kのサブリースの情報と、当時と今での
投資用マンションの価格がほどんど変わらない事など
知りませんでした。

貴重な情報ありがとうございます。
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あぶない公務員

あぶない公務員 - 2017/12/17 11:38

 ↓ 「バブルだ!不動産はまだ買うな!」
https://youtu.be/0q7wO81JfTI
バブルだ!不動産はまだ買うな!【#133】 - YouTube
https://youtu.be/0q7wO81JfTI
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ワイズ

ワイズ - 2018/01/09 12:45

全室がワンルームの投資用マンションの場合、殆どの所有者が居住してないため管理組合の理事のなり手がなく理事会が存在しないケースもあるので注意してください。理事会が無いと言うことは理事長も不在となり、管理規約に管理会社を管理者としているマンションがあります。こうなると管理会社が管理費、修繕積立金を自由に出来てしまうので購入時に確認が必要です。
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