hemio

hemio - 2018/06/03 20:39 - 質問/相談

建物明渡&賃料未払で本人訴訟しています。体験のある方は注意点などご教示ください
大家として本人訴訟準備中です。体験のある方は注意すべき点など、教訓をご教示いただけたら幸いです。

相手のスタンス
借主・・・係争不動産に在住中。あまり何も考えておらず、資力は乏しく、生活保護手前と思われます。滞納3ヶ月時点で返済意思予定・契約継続意思を記した念書をもらっています。
連帯保証人・・・係争不動産所在の自治体在住。借主の状況は把握しており、おそらく大家の督促不足を指摘し、保証義務を逃れようとすると思われます。

 滞納時はメールにて連絡。やり取りは極力形に残るよう、連帯保証人・借主共に、メールにて行ってきました。メールの内容としては法的措置も視野に入れた強い督促内容としました。ただ、内容前述の手紙以外は電話でのやり取りはありません。家賃滞納5ヶ月を超えたため、督促と契約解除の内容証明郵便を送付しており、証拠として提出します。

 賃貸契約書・連帯保証人の印鑑証明・入金履歴(エクセル記録)・内容証明の記録は提出します。

 また、当方は係争不動産から遠隔地に在住しています。合意管轄裁判所(専属的合意管轄ではない)の定めは係争不動産の管轄裁判所と契約書にありますが、建物明渡に加え未払賃料請求も複合し「専属的」合意でないため、付加的合意に過ぎないとして、専当方住所管轄裁判所にて提訴します。

疑問点
1.メールでは督促不十分とみなされ、連帯保証人が保証義務を免れることはあるのでしょうか。

素人新米大家の本人訴訟のため、経験者の方のお知恵をお借りしたく以上投稿いたします。
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コメント

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ハイツ

ハイツ - 2018/06/09 10:01

借主が、家賃滞納をしているでよろしいでしょうか?
今現在は知りませんが、私の場合は、約5年半前です。
家賃滞納で、半年間です。弁護士も言っていましたが、だいたい半年くらい滞納があれば、裁判できると言っていました。3ヵ月とか4ヵ月じゃ無理なのかなと思います。
ネットで弁護士事務所を探して、私の場合は都内なので、四谷の弁護士事務所でした。
依頼をすると、まず弁護士に10万円を払います。10万から20万です。
それから動き始めてくれます。
最初にやる事は、まず家賃滞納の内容証明を弁護士から送ります。
なんの返事がなければ、裁判所から滞納者に通知が行きます。
その後、借主が裁判所に来なければ、勝手に進んで裁判が行われます。
そして滞納者が、なんの返事もなければ、裁判所から執行官と弁護士と鍵屋と運送屋が来ます。中の物を全て持って行くのです。
それから数週間後、滞納者から何も連絡が来なければ、荷物は安く売られます。そのお金が大家に振り込まれます。
なので、弁護士に頼めばと思います。
自分一人では、まず借主も馬鹿にして相手にしません。
前に10万から20万と言いましたが、それプラス内容証明代とか写真撮影とかもろもろ費用がかかります。
それを覚悟してやって下さい。

私の場合ですが、滞納と費用で100万ちょう掛りました。
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hemio

hemio - 2018/06/09 22:50

コメントありがとうございます。不動産投資目的のため、少しでも安く上げたく、今回弁護士なしの本人訴訟と相成りました。訴状も手作成で月曜日に訴状を地裁へ持ち込みました。無事受理され、不備はほぼないようでよかったです。現在図書館から本人訴訟の本を数冊借りて読み込んで裁判進行の準備中です。うまく行ったら本人訴訟の体験談として大家の皆様方へシェアしていきたいと思います。
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ハイツ

ハイツ - 2018/06/09 10:06

言い忘れましたが、個人でも内容証明を送れます。
でも個人なので、あまり効果がありません。
でも法律事務所の印があれば、意外と効果があります。
法律事務所の社名等が書いてある封筒で送られると、一般の人達は、ビビって返事をくれます。
もし来なかった場合は、もう裁判です。
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hemio

hemio - 2018/06/09 22:44

コメントありがとうございます。裁判所からの訴状が届いても私の店子は何もしないでしょうね・・・基本危機意識というか生活能力や責任感が欠如している夫婦なので・・・。十分賃料は回収できたので後は退去と連帯保証人への請求を行っていく予定です。
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hemio

hemio - 2018/07/20 11:43

第1回口頭弁論が終わりました。
被告夫婦からは和解を求める答弁書のみで弁護士の出席もありませんでした。
連帯保証人は答弁も出廷もなし。和解は拒否し判決を求めました。
契約は夫婦の一方としているため、
契約の当事者でない配偶者への請求の法的根拠が今後の課題となりそうです。

質問ですが。契約の当事者でない配偶者への請求として
家賃は日常家事債務にあたり、連帯債務として請求可能のようですが・・・

◆契約解除後の損害金・・・日常家事債務に当たらず請求根拠にならないようです。
⇒質問①契約解除後の居住を共同不法行為として別途損害請求が可能か。その金額は。

◆建物明渡請求・・・契約の当事者でない
⇒質問②契約解除後の占有者として請求可能か。

経験者の方のお知恵をお借りしたく以上投稿いたします。 宜しくお願いします。
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ペンちゃん

ペンちゃん - 2018/07/22 17:53

専門性が高くコメント出来る人は限られると思われますが
経緯など参考にさせてもらえるので
書き込みは助かります。

頑張って下さい。
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hemio

hemio - 2018/07/25 23:05

自分なりに調べた考えた結果です。↓

・契約の当事者でない配偶者は占有補助者として主たる占有者に対し明渡の請求が認められれば同じく明渡させることができる。

・法的根拠のないor乏しい請求を混ぜると訴え自体が却下される可能性があると思われる。契約解除後の損害金については夫婦の資力が限られることから連帯保証人への請求含め、十分回収可能とに割り切り、配偶者は明渡請求・損害金請求の対象から外すのが現実的か。

地裁に対し、訴訟内容の一部訂正(訴えの変更)の方法を尋ねてみます。
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hemio

hemio - 2018/08/25 18:41

第2回口頭弁論が終わりました。被告たちは全員欠席でした。

素人による本人訴訟なので裁判官も不備があると判決を書きにくいのでしょう、直接的に味方やアドバイスをしてくれているわけではないですが、言外・文脈からヒントを得る形となりました。

内容としては配偶者の占有補助者の認定は最終的に執行官によるものなので、同居人に対しても債務名義を獲得していたほうが良いようです。
契約解除後の居住を不法行為として明渡を求め、
賃貸契約損害金と同額の賠償請求することで勝訴・債務名義を取得したいです。

勝訴後のこともそろそろ考えていきたいと思います。強制執行は遠方での実施と鳴るので、そこもなるべく自分でやって安く仕上げたいです。勤め人でもここまでできるというノウハウを蓄積して、いずれ専業大家になったときに武器にしたいとおもいます。
年内に追出しまで決着が付けばよいのですが。
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calendar

calendar - 2018/09/14 08:00 - 会員のみ公開

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hemio

hemio - 2018/10/06 14:17

全面勝訴しました
判決は夫婦と保証人で2つに分割されました
夫婦には明渡・支払命令、保証人は支払命令の仮執行宣言付判決です。

送達証明が取れるようになり書類が揃ったら建物明渡強制執行と債権執行を並行して行っていきたいと思います。
裁判自体には2万円ほどしかかかりませんでしたが、明渡しの方は費用が結構かかるようですね。なるべく安く終わるように進めていきます。
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