アパート購入について
アパート購入を検討中です。
ただ、担保もいると思っており、区分×2個持ってます。まだ、２つとも10年たってなく、あまり利益はあがってません。これを売却（あわせて1700万）してアパート購入の担保とするか、追加で購入するか、どっちがいいでしょうか？
何となく、シミュレーションすると問題ないと思っています。皆さん、どうしました？
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コメント（7件）
2020/06/04(木) 09:58
by 向かいのエリちゃん
区分2室は追い担保にするには評価が低いので、売却して現金投入するということですね。
あまり利益が上がっていないなら、売却益が出るなら売却して、より利回りが良さそうなアパートに買い替えるのも方法かと思います。
より有利なのは現金は温存してアパート購入することですが、
融資先からは現金投入が条件ですよね？
見せ金で融資が通るか交渉してみることですね。
あぶない公務員
2020/06/04(木) 12:35
by タッキー2
有難うございます。やはり、乗り換えもありますよね。
まぁ、アパートも立地がいいわけではない（リフォームされてますが、周りは何もない住宅街）ので、なおさら悩みます。
このご時世、いい物件（立地、おうちの整備、生活環境、入居者の属性とも良い物件）は出ないんですかねぇ。それとも、私の見方が普通過ぎて気づいてないんでしょうか？
2020/08/15(土) 16:18
by star_trek_36
>このご時世、いい物件（立地、おうちの整備、生活環境、入居者の属性とも
>良い物件）は出ないんですかねぇ。それとも、私の見方が普通過ぎて気づいて
>ないんでしょうか？
融資が付きやすい都会のいい物件は利回りが低くて足が速いですね。
融資付けでもたもたしてると買えない。
逆に田舎で融資が付きにくい物件には、利回りが高くて売れのこって
いる物件もあるから、指値もしやすい。
当方は最近は、ちょっと田舎で利回りが高くて（表面利回り１５％以上）、
融資付けがちょっと大変、でも都会の通勤圏、くらいの物件を
狙うようにしています。
表面利回りが１５％あれば、空き室が何部屋か出ても何ら問題はない。
最近そういう物件で融資を付けて買えて、レバレッジ後の利回りが
２６％程度になりました。
2020/08/15(土) 20:09
by タッキー2
ご回答有難うございます。ご指摘の件、そう言われるとそうですね。詰まるところ、自分の事業モデルだと思っています。なかなか、確信までは持てませんが、失敗してもいいのでやってみることが大事と思っています。
ご意見、自分の考えをもう少し進めるべきとの方向性が見えました。先月、一件、この趣旨に沿った様な案件を契約したところです。私の事業モデルは、国内邦人への賃貸に加えて外国人への賃貸について、勉強中です。こちらで引き続き、情報発信などしていきます。有難うございました。頑張りましょう。
2020/08/16(日) 07:27
by star_trek_36
>私の事業モデルは、国内邦人への賃貸に加えて外国人への賃貸について、勉強中です。
外国人への賃貸でも、きちんとした連帯保証人や保証会社をつけていればそれほど問題はないと思います。何かあったら連帯保証人相手に訴訟をすればいい。
当方も、現状復旧費用を払わずに退去した外国人と連帯保証人相手に訴訟します。９月に第一回公判予定。多分分割払いで和解すると思いますが、、、
保証会社の場合は、会社によっては現状復旧費用までは保証しない契約だったりするので、どこまでカバーされるか契約時に確認が必要ですね。で、保証範囲が不足してたりするなら、その分敷金を積んでおくとか、連帯保証人も求めるなど、対策が必要。
当方は、７種類くらいの保障パターンを用意しておいて、これらのどれかに該当するなら入居審査ＯＫ、というような保障パターンリストを予め作っておいて、管理会社に渡しておくようにしています。
2020/08/19(水) 07:52
by タッキー2
なるほど、連帯保証人や保証会社でうまく管理できそうですね。有難うございます。ただ、貴殿の様にきっちり管理となると、サラリーマンしながらなので、正直、時間的にも厳しいなと感じています（言い訳になりますが・・・）。少しづつ、取り組んでいこうと思います。
有難うございます。
2020/08/19(水) 11:57
by star_trek_36
>ただ、貴殿の様にきっちり管理となると、サラリーマンしながらなので、正直、時間的にも厳しいなと感じています
当方も、本年退職するまではサラリーマン大家さんでした。
本人訴訟は出来るようになったほうが絶対いいです。
気軽に訴訟できるようになると、もめ事が全然怖くなくなるので、
精神衛生上もいいですよ。
大家さんがする訴訟なんて決まり金時のワンパターンで、
時間もたいしてかかりませんし、、
たとえ負けたって別に命を取られるわけでもないし、、、
勝ち負けがはっきりしてるというところあたり、株式投資やＦＸとかと
似てるので、ハマると楽しくなってきたりします。
「ほほー金払わないっていうわけね？いい度胸してるじゃん？」みたいな。。。