管理組合へ納入する水道代と管理費の実質値上げについて
初めて投稿いたします。大阪市内に５階建てマンション（S47年築）総26戸のうち、9室を所有し、8室を賃貸し、内1室は現在空き室です。現在7室分の家賃約30万円共益費約12万円で計42万円を受け取り、水道代込みの管理費と修繕積立金の合計約18万円を支払、管理会社に月額21000円を支払、手元に残るのは22万円ほどです。
古いマンションで、水道が個別メーターではない為に、水道代2000円を含む共益費となっています。
11月30日付けで、管理組合（住民による自主運営）理事長より、議案「水道メーター交換に伴う個別検診を行うかどうか」について、臨時総会開催の知らせがあり、郵送にて決議を行うとの事で、12月8日までに返送せよとの書面通知と議決権行使書が送付されてきました。
「個別検診を実施した場合は、入居者が個別に契約をし水道料金を支払う事になります。現在管理費より水道料金を支払しておりますが個別検診後も管理費の金額は変更しないことが理事会にて決定しております」との文面です。
これではは、水道料金の二重払いになると思い、理事長へ連絡しましたが、「区分所有法が変更になったから、反対があっても問題ない、この件は実施します」との返答です。
あまりに一方的な理事会、理事長の態度に、納得できません。
水道代を個別契約する事には賛成ですが、水道代込みの管理費を徴収している以上、一旦水道代は減額、または管理費から削除し、必要であれば管理費、修繕積立金の上乗せを検討するのが筋だと思います。
管理組合宛に、質問状を送付しましたが、このような場合、どのような対抗手段（対抗するわけではありませんが）あるのでしょう？
また、規約には「総会を開く2週間前までに通知」とありますが、今回、郵送による臨時総会、議決権行使書は11/30付け発送で返送は12/8までとなっています。郵送での臨時総会には、この規約は当てはまらないのでしょうか？
長文で申し訳ございませんが、どうかお知恵をお貸しくださいませ。お願いいたします。
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コメント（6件）
2013/12/09(月) 03:09
by 大黒天人
区分所有法によると
区分所有の総数29戸の内
２０％以上の議決権（所有権）があれば、
集会を開催を要求することが出来ます
詳しくは
区分所有法 第34条
1 集会は、管理者が招集する。
２ 管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
３ 区分所有者の五分の一以上で
議決権の五分の一以上を有するものは、
管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、
集会の招集を請求することができる。
ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
（割合を減らすことが出来る）
４ 前項の規定による請求がされた場合において、
二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を
会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、
その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
５ 管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で
議決権の五分の一以上を有するものは、
集会を招集することができる。
ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
になりますので、現在の質問者の状況であれば
開催理由を通知して、開催を要求する事が出来ます。
そうして、その場で、新ためて、今回の件について
内容を訴えればいいと思います。
そうして、3/4（75％）以上の所有者が賛成すれば
規約を変更することも可能と思います
今の時点ではもう間に合わないとは思いますが、
こんな所です
ひさ2000
2013/12/09(月) 10:09
by 吉祥
大黒天人さま ありがとうございます！コメントをいただいただけで感激ですのに、詳しくありがとうございます。
全くの素人で今回初めて、区分所有法は読みました。管理組合の規約もしっかり読みました。
重ねての質問で、申し訳ございません。
組合規約は、組合員総数の1/5以上及び議決権総数の1/5となっています。
・私は9/26軒ですので、議決権は1/5以上ですが、組合員としては1/16です。この場合組合員としては4人必要ですか？
・また、開催要求は管理組合へ書面ですれば良いのでしょうか？
・もし、もめごとになれば、どこへ相談すれば良いのでしょう？弁護士さん？行政？
コメントいただいたご好意に甘え、重ねての質問で申し訳ございませんが、どうかよろしくお願い申し上げます。
2013/12/09(月) 12:55
by 大黒天人
質問内容についてお答えします
・議決権は9/26で所有者数は16人の2割なので
4人以上なので質問者以外に3人の賛同者が必要です
・開催要求に関しては開催目的を提示することが
必要となりますが、
その方法に関しては規定されていません
（極端な話。賛同者同伴で口頭で
通知しても構いませんが
念のため、書面で通知した方がいいと思います）
・管理組合等のもめ事に関しては
まずは、マンション管理士方が知り合いにいれば
その方に相談するのがいいと思います
（もし。相手側が訴訟を起こした時は
追加で弁護士の方にお話するのもいいかもしれません）
おそらくは、行政に相談しても
時間の浪費になるかもしれませんよ
私は、マンション管理士の免許は来年以降に受験しようとは
思っていますが、結構難関だと聞いているので
どのくらい勉強しないといけないの手探りで
模索しています
私自身は区分所有物件は投資対象にはしていないので
断片的な情報になってしまいますが
参考にして頂ければ幸いです
2013/12/10(火) 19:36
by 吉祥
ありがとうございます！ 今回、管理組合から、賛否を問う「臨時総会」を書面でと送られてきたのですが、理事長に会った人が、「反対しても、やります」と言われたそうです。
教えて頂いた内容で、対抗してみます。
どうして良いのか全く分からず心細く、やっと見つけたこちらで、アドバイスを頂けて、どれほど有難かったかしれません。
本当にありがとうございます。
2013/12/11(水) 13:43
by 大黒天人
いえいえ、こちらこそ
理事長さんが余りにも独断で
行動を起こすことによって
管理に影響が出るようでしたら
理事長の解任動議を行うことも
視野に入れたほうがいいですね
解任は集会の普通決議
（議決権及び所有者数の過半数）
の賛成で解任できます。
（集会の召集決議よりはハードルは高いと思いますが
目に余るようでしたら、可能な範囲だと思います）
裁判所による解任も可能（質問者様単独での）ですが
背任や横領や明らかな資産価値の劣化促進
などが無いと難しいと思います
１．総会の決議による解任（区分所有法第２５条１項）
① 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会（総会）の決議（普通決議）によって理事長を解任することができます。
②集会（総会）を開催するには、区分所有者及び議決権の５分の１以上（又は規約の定め）を集めて、理事長に対し会議の目的事項（議題）を示し、集会（総会）の招集を請求することができます。その請求の日から２週間以内に、理事長が集会（総会）の招集通知を発しない場合、請求をした区分所有者が集会（総会）を招集することができます。
２．裁判所への請求による解任（区分所有法約第２５条２項）
区分所有者は、理事長に不正な行為その他職務に行うに適しない事情があるときは、その解任を裁判所に請求し、理事長の解任を命ずる裁判によって解任することができます。この場合の理事長の不正な行為とは、理事長の善管注意義務に違反して区分所有者の全部又は一部に損害をもたらせる故意による行為です。 この解任請求は、各区分所有者が単独でできます。
ですので、実際動議を出さない迄も
このまま、行うのであれば、解任動議を出す事を
理事長さんに伝えることで、話が進展するかもしれませんよ
2013/12/13(金) 21:18
by 吉祥
大黒天人さま
何度も教えていただき、ありがとうございます。
理事長は不動産業者で、ともかく不審な人物です。
ただ住民主体の管理組合では、他に理事長になる人もおらず、私も代わりに理事長になる事はできません。
でも、まずは教えていただいた事を糧に、当たってみようと思います。本当に、ありがとうございました。